【日本房产】何谓凶宅“事故物件”？

在日本，所谓的凶宅，也被称为“事故物件”，通常指的是在房屋内发生过居民死亡的房产。然而，关于什么样的死亡事件会将房产认定为“事故物件”，其实并没有一个绝对明确的标准。

事故物件的分类

死亡原因可以分为三类：“谋杀”、“自杀”和“自然死亡”。如果房产内发生过严重的谋杀案件，那么该房产几乎肯定会被视为“事故物件”。但如果是一位老太太因病去世，并且很快被发现，由于这是正常的自然死亡，通常不会被认定为“事故物件”。因此，房屋内的死亡事件并不一定会导致房产成为凶宅“事故物件”。是否认定为“事故物件”，更多是根据具体案例来判断，并且需要考虑该事件是否会引发“一般负面情绪”。在这种情况下，中介公司通常会依据自身的判断来决定是否将房产标记为“事故物件”。

瑕疵担保责任与告知义务

为了防止买家或租户在不知情的情况下居住在“事故物件”中，日本的《宅地建物取引业法》规定了所谓的“瑕疵担保责任”。根据这一规定，房东或中介如果未告知买家或租户房产曾发生过重大事件，可能会受到处罚。事故物件被认为具有“心理缺陷”，因此有义务在签约前告知买家或租户。例如，如果你在不知情的情况下租住了一间曾经有人自杀的房产，并且在三个月后从其他居民那里得知这一情况，你可以选择要求房东进行赔偿。为了避免这种风险，法律规定了明确的告知义务。

如何查找“事故物件”

对于海外投资者或有意购买日本房产的人士，在购房前了解房产是否为“事故物件”是非常重要的。以下是两种常见的查询方法：

方法一：网上搜索

一个广为人知的事故物件查询网站是“大岛てる”。这个网站操作简单，界面与Google地图结合，曾发生事故的地点会在地图上以“黄色火球”图标标注。点击图标后，会出现事故的详细信息，包括事故发生的时间、地点和经过。此外，网站还提供社群互动功能，用户可以在该地点讨论或查看他人的评论。只需输入地址，就可以查询相关房产的资料。不过，网站上的信息可能并不完全准确，使用后需谨慎核实。

方法二：向日本中介咨询

根据日本《宅地建物取引业法》的规定，如果房产曾发生过事故或事件，房东或中介在签订租赁合同时，有义务告知买家或租客。在购买日本房产时，通常会进行一次物件周查，买家会收到一份名为“重要事项说明书”的文件。宅建主任必须提供书面文件并解释该内容，包括是否涉及或发生过死亡事件。

价格异常的警示

除了上述方法，通常在买房或租房时，如果发现售价或租金明显低于市场平均水平，便宜了40%-50%，就需要特别留意是否为“事故物件”。

总的来说，在日本购买或租赁房产时，了解房产的历史背景尤其重要，特别是要确保自己不在不知情的情况下住进“事故物件”。通过合理的查询和谨慎的核实，可以有效避免这类风险。