市中心公寓争夺战：即使日本央行加息，价格仍保持强势

日本央行调整了金融宽松政策，向一个存在利率的世界过渡。尽管住房贷款等利率负担加重，人们对购买公寓的意愿可能会减弱，但这样的迹象并未显现，反而东京市中心的公寓交易更加火热。这究竟是怎样的情况呢？记者们以座谈会的方式进行了讨论。

D：东京产权公司发布的数据显示，2024年1月至6月首都圈二手公寓价格环比上涨了8.8%，实现了连续23个季度的上涨。尽管日本央行在3月和7月相继加息，但公寓价格依然居高不下。

I：特别是东京都中心地区的价格上涨尤为显著。千代田、中央、港区、新宿、文京、涩谷这6个市中心区域的房价在半年内上涨了14%，与其他地区的差距进一步拉大。虽然加息引发了对住房贷款负担增加的担忧，但并没有听说有人因此而停止购买公寓。

M：包括“双高收入夫妇”在内的双职工家庭，目前对购买东京公寓的意愿依然很高。由于价格上涨，很多人不得不在面积和布局等条件上做出妥协。以“公寓狂热者”的名义活动的住宅评论家星直人表示：“有很多人即使要稍微勉强一些，也希望‘购买时间’，因此他们非常重视与市中心的通勤便利性。”他谈到了东京公寓受欢迎的背景。

H：据说在东京都中央区建设中的“丰海塔楼 Marine & Sky”于8月接受预约时，电话线路被打爆了。在东京奥运会和残奥会的选手村旧址建设的大型公寓群“晴海Flag”中，二手房的价格在大约10天内上涨了两次，总共上涨了约4000万日元。可见，视野开阔、设施完善的湾岸区域的受欢迎程度依然不减。

A：在新建公寓供应减少的情况下，买家很容易找到。有些房地产中介为了赚取佣金，没有进行充分的评估或解释，就催促业主尽快出售。房地产中介公司FJ Realty的社长藤田祥吾表示：“如果能等上1到2个月，可能会高出几千万日元卖出的案例也有。因为这是高额交易，所以在买卖过程中做出冷静的判断非常重要。”

D：东京以外的情况如何呢？

I：大阪市中之岛的再开发也在进行中，这里同样聚集了许多办公楼。预计于2025年12月完工的“Ceria Tower中之岛”，其第一期的平均售价为1亿1287万日元，最高售价达到4亿3999万日元。还有最高售价超过10亿日元的“Brillia Tower堂岛”，以及计划在2031年完工的57层超高层公寓项目也在推进中。在埼玉市浦和站前，“浦和The Tower”备受欢迎，有望推高周边的市场价格。

H：我在暑假期间访问了札幌市，发现到处都是塔式公寓，感到很惊讶。不仅仅在东京，在其他便利性高的地区也建起了豪华的塔式公寓，价格超过1亿日元的房产已不再稀奇。

A：海外资金的势头似乎也在持续。中国人热衷于购买公寓的现象经常成为话题，但我认识的一位40多岁的中国男性今年春天在长野县白马村购买了一座老房子。他计划投入6000万日元，将其改造成一个大约有10个房间的小型酒店。由于入境游客的需求很高，他对成功充满信心。不过，实际的管理和运营是由日本人来负责的。

D：各个地区的情况可能有所不同，但整体上确实很热闹。难道这不是泡沫经济吗？

M：东京产权公司高级首席研究员井出武表示：“市中心地区的公寓价格上涨速度远超租金水平，已经超出了该地区居民的平均支付能力。”据估算，到2023年的十年间，不动产收益中价格上涨占了七成，租金收入等占了三成，表明市场仍然高度重视价格上涨，呈现出强势的行情。

A：因为一旦出租，想卖房时可能会难以出手，所以甚至有投资者选择不出租，而是让房屋空置等待升值。确实，尽管供需紧张，但没有亮灯的公寓还是不少。

I：这种价格上涨确实让人感到不安。金融机构也推出了还款期限为50年的贷款产品。虽然每月的还款负担减少了，但是否能够持续还款到老年仍是未知数。以工资和不动产价格持续上涨为前提的房地产交易，在20世纪80年代后期的泡沫经济时期也曾出现过。

D：虽然听说浮动利率并未大幅上升，住房贷款的环境相对宽松，但不要勉强。在热门地区和热门房产之外，如果细心寻找，还是能找到价格相对合适的公寓。

K：“这么小的房子竟然是这个价格？！”这样的房产也不少见。用几年前相同的预算来找房子，会感到不够满意。仔细评估房产的品质是不可或缺的。