首都圈公寓上市量减少五成，因用地争夺败给酒店

不动产经济研究所（位于东京新宿）于19日发布的数据显示，8月份首都圈（包括东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）新建公寓的上市户数为728户，同比减少50%。这是连续第5个月下降，也是历史上8月的最低记录。在建筑成本上升的背景下，酒店等预期盈利的项目在用地获取方面占据优势，导致公寓供应持续处于低水平。

“不动产供应减少的情况难以遏制。”不动产经济研究所的高级主任研究员松田忠司在19日的记者会上对当前的公寓市场如此分析。8月的供应户数是自1973年开始统计以来的最低记录。

2023年首都圈的公寓供应户数为26,873户，同比减少9%，创下自泡沫经济破裂以来的最低水平，比高峰期减少了七成。进入2024年后，供应减少的速度加快了，1月至8月的供应户数比上一年同期减少了22%。

供应量的减少导致了销售价格的上升。8月份东京23区的平均销售价格为1亿3948万日元，同比上涨62%，连续4个月超过1亿日元。

神奈川县（5995万日元）、埼玉县（5382万日元）、千叶县（5293万日元）的价格也在上涨。1月至8月期间，首都圈的平均价格为7819万日元，与2023年港区大量供应数亿日元的高价房产时的水平相近。对于首次购房者来说，新建公寓正变得“遥不可及”。

公寓供应持续低迷的背后原因之一是，国内外的投资资金流向了因入境游客需求高涨的酒店业，导致在开发用地的争夺战中，公寓开发商处于不利局面，被迫面临艰难的竞争。

“本来是瞄准作为公寓用地的，但却被用于酒店开发的竞拍中标了。”

在大型开发商的用地获取部门工作的员工如此感叹：“本来是瞄准作为公寓用地的，但却被用于酒店开发的竞拍中标了。” 由于入境游客的增加，尤其是在浅草和上野等靠近旅游景点的地区，酒店开发商获得土地的情况有所增加，导致公寓开发商屡屡竞拍失败。

根据不动产服务巨头仲量联行（JLL）的数据，2024年1月至6月，酒店在日本国内房地产投资中的占比达到16%，远超截至2023年过去10年的平均水平（9%）。按领域划分，酒店的投资规模仅次于办公楼，超过了住宅和物流领域。

社宅旧址等适合开发公寓的土地逐渐减少，也成为一大阻力。各大开发商虽然在大力推进通过城市再开发建设的大规模塔楼公寓项目，但这些项目耗时较长，而且数量有限。一位房地产经纪人表示：“部分地区甚至重新出现了类似泡沫经济时期的恶意强制拆迁，如对附近居民进行骚扰并迫使其搬离。”然而，部分土地的获取过程后来成为问题，导致销售被迫中止的案例也有出现。

人手不足和材料价格上涨也产生了影响。一位公寓开发商的高管透露：“10年前，建造一套3LDK房间的建筑成本大约为2000万日元，5年前为2500万日元左右，而现在则需要3000万日元。”

各家公司虽然降低了公寓的规格，或者缩小了房间面积，但特别是在售价较低的郊区，因难以实现盈利，分售公寓的计划本身正在减少。擅长开发郊区公寓的富士斯公司（Hoosiers Corporation）董事生川正雄透露：“目前公司正逐渐将重心转向老年人住宅和地方公寓。”

即使在东京都内，单价较低的小型房间等难以盈利的领域也在增加。三菱地所住宅公司社长宫岛正治表示：“有时在企划阶段会将（分售公寓）转为面向投资等资产增值目的的紧凑型公寓。”

大型开发商采取的战略不是追求数量，而是通过专注于单价较高的优质地段物业来确保收益。三菱地所正在开发位于东京千代田区的英国驻日大使馆旧址等超高级公寓。住友不动产则在池袋和月岛等地，将塔楼公寓的销售价格定得高于周边市场水平。

然而，由于房价的急剧上涨，越来越多的人开始放弃购买公寓的计划。日本最大的租赁中介公司大东建托表示：“有些原本打算购房的人现在转而选择租房。” 根据运营房地产信息网站“LIFULL HOME'S”的LIFULL公司数据，首都圈家庭型房屋的租金在8月份达到了12万7814日元，比去年同期上涨了9%。租赁需求的增加正在推高租金水平。

住宅成本的上升减少了可支配收入，因此对经济的影响也很大，尤其对育儿家庭的打击可能加速少子化进程。松田先生表示：“今年下半年将有大型项目的供应，但价格缓慢上升的趋势不会改变。”短期内供应限制的解决可能性较低，如果消费者的购房意愿进一步减弱，可能会波及住宅设备等相关产业。