东京都23区的新建公寓，并非全都是‘亿级豪宅’

根据不动产经济研究所（东京・新宿）的数据显示，2023年东京都23区新建公寓的平均价格为1亿1483万日元。另一方面，将价格按顺序排列后位于正中间的数字——中位数为8200万日元。两者的差距达到了3283万日元。

中位数通常比受「过高」或「过低」极端值影响的平均数更接近实际情况。在美国的房地产市场中，中位数比平均数更受重视的情况尤为明显。

新建公寓等高价商品通常会使平均值比中位数更高。然而，2023年约3000万日元的差距仍然异常。该公司高级主任研究员松田忠司表示：“这一差距已超过泡沫经济时期，可能是历史上最大的差距。”

2023年，包括三田花园山庄（东京・港区）和世界塔住宅（同地）等售价超过10亿日元的超高价住宅，显著拉高了平均值。即便在泡沫经济时期，超高价公寓在整体中所占的比例也没有如今这么大，因此当时的平均值与中位数之间的差距并不像2023年这样明显。

那么，为什么超高价公寓比泡沫经济时期还要多呢？其背后原因是富裕阶层的需求正在从独栋住宅转向公寓。正如昭和时代的流行语“在田园调布建房子”所表明的那样，过去在安静的区域拥有一栋独立住宅是成功的象征。而现在，这种形象正逐渐被市中心塔楼公寓等所取代。

现在，人们越来越倾向于将购房视为资产运用的一部分。通常，规格和设备标准化的公寓比差异较大的独栋住宅更具流通性。老龄化也是一个影响因素。松田先生表示：“很多70至80多岁的富裕阶层觉得拥有宽敞的独栋住宅有些浪费。最近，越来越多的人认为公寓在安保设施以及附近购物便利性等方面更具优势。”

开发企业也没有忽视富裕阶层需求的变化。过去，超高价公寓主要针对特定的客户进行销售，但由于需求强劲，普通分售的数量增加了。当这些高价公寓成为话题时，其资产价值也随之提升，进而再次吸引其他富裕阶层的关注，形成了一个循环。

超高价公寓的开发需要时间，无法接连不断地施工。2024年，这类公寓的供应可能会暂时趋于平稳，平均值与中位数的差距也可能缩小。不过，松田先生表示：“差距可能不会缩小到2022年的水平。只要高价公寓的受欢迎程度持续下去，平均值将继续上升，平均值与中位数的差距也可能扩大。”

那么，东京都23区以外的地区情况如何呢？根据不动产经济研究所的数据显示，即使将范围扩大到首都圈，新建公寓的基本趋势与23区相似，但如果将范围进一步扩大，地区差异就会显现出来。

东京康帝（东京・品川）的高级主任研究员井出武表示：“大阪市、福冈市的平均值也在上升，且与中位数的差距在扩大。” 这些城市的市中心公寓都非常受欢迎。另一方面，在名古屋市等独栋住宅需求较强的地方，平均值与中位数的差距通常没有那么大。由于与独栋住宅的销售竞争，公寓价格的上涨受到抑制，平均值也不容易上升。

在二手公寓的情况下，地区之间也存在差异。根据东京康帝的数据，整个二手市场的平均值与中位数的差距没有固定的规律，呈现出不规则的状态。同期分售的新建公寓在面积、布局和设施等方面相对统一，而二手公寓则不仅这些条件不同，建筑年限也各不相同，因此有许多会拉高或拉低平均值的房源，导致价格的趋势不一致。

然而，有一个区域与新建公寓呈现相同的趋势，那就是东京都心6区（千代田、中央、港、新宿、涩谷、文京）。根据东京康帝的调查，该区域的二手公寓价格平均值目前已超过1亿日元。虽然没有详细的中位数数据，但“平均值与中位数的差距似乎也像新建公寓一样在扩大。在这个区域，市场主要由期待升值的投资需求所支撑。”井出先生说道。

无论是新建公寓还是二手公寓，越接近市中心，价格越受一些与单纯“想住在这个家”这种实际需求无关的因素左右。井出先生表示：“如今的公寓市场中，实际需求与投资需求等不同的市场相互交织。将这些数据汇总为一个平均值本身可能已经到了极限。”

目前，很多区域的中位数数据难以获取，且在交易量过多或过少的情况下，中位数未必能准确反映实际情况。随着显示市场实际状况的指标变得越来越不透明，对于考虑购买公寓的人来说，比起依赖模糊的市场价格，更重要的是评估房产是否与自身的收入和储蓄相匹配。