东京23区的公寓租金，上涨还会继续吗？

“下图显示了东京23区的公寓租金和二手公寓价格的变化趋势。”

“公寓租金自2008年9月以来，受雷曼兄弟危机的影响开始下跌。2013年达到谷底，随后略有回升，但明确的上涨趋势直到2017年才开始显现。自2023年上半年以来，租金急剧上涨，达到了与过去高峰相同的水平。另一方面，二手公寓价格在2012年底触底。从2013年开始，价格持续上涨，尤其在2020年中期之后，上涨的幅度进一步加大。”

“对比两者后可以发现，价格的变化领先，而租金的变化则滞后。这被称为租金的滞后性。其中一个原因是，即使房东想解除租赁合同或提高租金，根据日本的《借地借家法》，在没有正当理由的情况下，提高租金是困难的。另一个原因在于，公寓价格是资产价格，被认为是‘未来’预期收益的现值总和，而租金则是‘现在’的对价。换句话说，当价格上涨被预期时，价格会立即对未来预期做出反应，而租金则因为关注‘现在’而不会立刻反应。”

“租金上涨的一个原因是物价上涨。据说，在城市地区，由于加薪和材料价格上涨，住房的维护成本增加。另一个原因是房价上涨。房价过高，导致购房变得困难，无论是新房还是二手房，供应都很少，因此选择租房的情况似乎有所增加。”

“令人关注的是，东京23区的公寓租金已经上涨到接近过去的峰值水平，但是否还有进一步上涨的空间呢？关于公寓租金是否还有上涨空间，笔者认为横滨市和川崎市的公寓租金可以作为参考。在东京23区，2024年1月至3月的租金比2008年7月至9月的峰值高出0.78%，而横滨市和川崎市的租金则高出了7.54%。由于横滨市和川崎市通往市中心的交通便利且租金相对较低，租金更容易上涨，结果大幅超越了过去的峰值。在雷曼危机前，东京都区部的租金大约是横滨市和川崎市的1.4倍，而现在大约是1.3倍多。因此，若经济环境没有重大变化，东京23区的公寓租金似乎仍有上涨空间。”

“要预测未来的租金走势，物价和公寓价格的动向将成为关键，因为它们的变化通常领先于租金。在日美利差没有缩小的情况下，越来越多的人认为日本央行可能会将政策利率提高到1%左右。一些专家甚至指出，利率可能会达到更高的水平。利率上升会抑制经济增长，并有助于控制物价上涨和房地产价格上涨。因此，由于租金的‘滞后性’，租金可能会继续上涨一段时间，但随后可能会在滞后之后停止上涨。”

“目前租房的租客可能会有些担心，担心在下一次续约时会被要求提高房租。然而，根据规定，当土地或建筑物的固定资产税等上涨（下跌），或房地产价格上涨（下跌），或其他经济状况发生变化，以及当前租金与附近的租金不相符时，房东和租客双方可以要求调整租金。租金调整的前提是租客和房东双方的同意，因此房东并不能随意提高租金。这一点不妨记在心里，以备参考。”