物价上涨，房租也随之上涨——指数25年来首次上升

物价上涨的浪潮终于开始波及到国内的房租。2023年，显示租赁住宅租金的消费者物价指数（CPI）同比上涨了0.1%，为25年来首次出现正增长。背景原因是，在城市等地区，工资上涨和材料价格飙升导致了住房维护成本的增加。不仅仅是新签的租赁合同，房东在续约时也要求涨价，并且租户接受涨价的情况也越来越多。

管理约2.5万套租赁房屋的Ambition DX Holdings（HD）已经开始向现有租户提出在续约时将租金提高约5%至7%。该公司的社长清水刚表示：“我们根据物价上涨等经济情况的变化，或与附近类似建筑物的租金进行比较，与续约的租户协商租金的调整。”

据从事大量单身公寓业务的Leopalace21表示，“全国平均租金上涨了约1000日元”。虽然各地区情况不尽相同，但在半导体相关投资活跃的熊本县等地，房租上涨尤为显著。

开发高级租赁住宅“La Tour”的住友不动产表示：“由于大面积住宅的房价上涨，租金也呈上升趋势，并借助续约机会提高租金。”据称，市中心的租赁需求正在上升，这为租金上调提供了更容易被接受的环境。

据不动产经济研究所（东京·新宿）称，2023年首都圈（东京、神奈川、埼玉、千叶）新建公寓的平均价格同比上涨28.8%，达到8101万日元，刷新了历史最高纪录。由于材料和土地价格上涨，过去五年间公寓价格上涨了35%。由于部分群体对购买公寓持观望态度，转向租赁市场，推动了租金的上涨。

在消费者物价指数（CPI）中，显示普通租赁住宅租金的“民营租金”自1998年同比上涨0.5%后，便持续下降。租金一直被认为是“不会上涨的”。尽管自2019年以来有些年份保持平稳，但在2023年转为正增长。

按月来看，2024年1月至2月连续两个月同比上涨0.2%。虽然远低于2月的“除生鲜食品后的总指数”（2.8%），但这一增幅为自2000年2月（0.2%）以来的最高水平。3月，东京23区的租金上涨了0.4%。

这一现象的背景是人力成本和材料价格的上涨。在CPI中，包含维修材料和水管工程费用的“设备维修与维护”在2023年同比上涨了6.5%，为1980年（12.7%）以来的最大增幅。由于商品和服务价格的双重上涨，住房维护成本增加，预计这也给租金带来了上涨的压力。

美国的租金基于CPI在2月同比增长率仍保持在5%以上，远高于日本。这是因为许多租赁合同的租金与物价联动，租金通常会在合同续约等时机上涨，这是美国的普遍现象。

另一方面，在日本，租赁住宅的租户受到《借地借家法》的保护，续约时的涨租通常需要通过与租户协商并达成一致。尤其是在通货紧缩的背景下，出租方除了在租户更换时的重新招租阶段外，其他情况下很难提高租金。

然而，最近这一情况开始发生变化。对租赁住宅动向颇为了解的三井住友信托基础研究所的前田聪纪表示：“新招租房的租金上涨，与（现有住户的）续约租金产生了差距。因此，向现有住户在续约时提出涨租的情况正在增多。”

根据房地产调查公司东京神宫（位于东京品川）的数据，2024年2月东京23区的分售公寓在新租赁时的招租租金同比上涨了6.2%。在这种情况下，房东在与现有住户续约时，越来越倾向于缩小与新租户之间的租金差距。前田氏向租赁管理公司调查了解到，“接受涨租的住户增多，涨租谈判的氛围正在升温。”

实际上，续约租金已经开始缓慢上涨。根据专注于国内租赁住宅的房地产投资信托（REIT）——Advance Residence Investment Corporation的公开资料显示，在2023年8月至2024年1月期间，约50%的续约房源被提议提高租金，其中约66%的租户接受了涨价。最终，续约房源的总租金相比续约前上涨了1.2%。

长期以来抑制物价的房租如果开始随着工资和物价形势上升，可能会推高整体CPI（消费者物价指数），从而支持政府和日本央行提出的2%的物价稳定目标。

SMBC日兴证券的丸山义正指出：“近期的房租上涨可能表明通胀趋势发生了重要变化。关键在于进入新财年后，这一涨势是否会持续。”

日本央行在3月取消了负利率政策。根据未来的加息情况，通过浮动利率的住房贷款利率上升，住房持有成本可能增加，这或将进一步加大租赁住宅的租金上涨压力。