所有者不明土地的对策：第三方管理仍有改善空间

“听说近几年为应对这一问题相继引入了新的制度。具体内容是什么？”

“所有者不明土地”是指由于继承时未进行登记等原因，导致无法确认所有者所在的土地。在东日本大地震中，花费了大量时间寻找土地所有者，进而导致重建进程延迟。在地方政府进行土地边界等调查的地籍调查中，登记簿上有约20%的土地所有者无法确认。

因此，国家推进了法律整备，以提高土地所有者的管理意识。对于已经无法确认所有者或所有者不愿意管理的土地，国家还建立了第三方可以管理的机制。

提高所有者管理意识的主要对策是对继承土地的登记进行强制化。这一措施从2024年4月开始实施。此前，土地的继承登记是自愿的，但根据法律修改，现在必须在三年内完成登记。

国家还建立了“继承土地归国家所有制度”，用于接收不需要的继承土地。自2023年4月启动以来，到2024年8月底，全国共收到2588件申请，782件土地的接收已经确定。

“听说还建立了一个制度，允许第三方使用所有者不明的土地，是吗？”

其中之一是2019年设立的“区域福利增进事业”。非营利组织（NPO）和企业等可以将这些土地用于公园、防灾设施等公共目的。2023年4月还新设立了一项制度，允许对所有者不明的土地或建筑物向法院提出申请，让第三方能够进行管理。

不过，实际利用还在起步阶段。例如，自“区域福利增进事业”启动5年来，只有3起利用案例。东京财团政策研究所的研究员吉原祥子指出：“第三方要介入属于个人财产的土地，需要大量的手续和费用。”

土地权利的调整要求法律上的严格性，处理不当可能会面临被起诉的风险。这需要与精通法律或不动产业务的专家及行政部门进行协调，而这些协调所需的时间和费用必须由参与该项目的非营利组织等承担。

地方政府的角色也很重要。然而，由于问题尚未显现且存在诉讼风险，预防性地应对这些问题并不容易，特别是在人手和专业知识不足的情况下。如果不积极采取措施，一旦发生灾害，可能会带来严重的影响。

“要有效利用所有者不明的土地，应该怎么做呢？”

吉原女士强调了三个要素。首先是连接各类专家和行政部门的协调能力。其次是对法律和不动产业务的专业知识。第三是长期开展活动的持续性。在应对措施取得进展的地区，民间和行政部门通过合作互相弥补这些不足。

“国家还有需要发挥的作用吗？”

继承土地归国家所有制度进展顺利的首要原因是，想要放弃土地的所有者积极采取了行动。此外，全国50个国家法务局作为一站式服务窗口的设立也起到了积极作用。

在法务局，登记官作为土地权利关系的专家，可以进行判断，确保全国范围内的一致性和持续性的应对。法务局还通过向市町村询问土地状况等，发挥了国家与地方现场之间的协调作用。

“在区域福利增进事业中，国家也应提供程序上的支持，将如寻找所有者等需要专家处理的工作交由国家统一负责，这样会更为合理。”

所有者不明土地问题的本质在于过于强大的土地所有权。自明治时代以来，日本的土地所有权允许土地被搁置不管，视为一种自由。然而，随着人口减少，越来越多不再需要的土地出现，这也为所有者不明的弊端提供了温床。

一系列法律整备向抑制过于强大的土地所有权迈出了第一步。虽然“第三方管理”涉及处理他人土地的问题，是一项突破性的举措，但由于对强大的土地所有权仍然有所顾虑，相关程序仍然较为复杂。

土地既是个人财产，也是社会的公共资源。国家如何介入那些曾经完全由所有者自行支配的土地，将成为一个关键问题。