“地价，最初的‘最高地点’是东京·日本桥——调查的历史。”

由于新冠疫情的影响，日本的地价正在全国范围内呈现回升趋势。全国最高地价地点常被关注的东京银座，但过去在同一个东京，日本桥曾作为地价的基准。如何评估难以定价的土地，经历了反复的探索和尝试。如何决定全国的地价？这个难题在明治维新之后才真正浮出水面。为了取代江户时代的年贡等旧制度，开始推进对土地征税的地租改正，因此需要通过统一的标准来确定作为税收基准的土地价格。建筑史学家藤森照信解释道：“当时在以日本桥地区的鱼市场为中心，开始了一种基于地价的决定方式。”政府首先召集相关人士，调查哪些地点的价值最高。据说，以最高地点日本桥为基准，越远离该地点的土地地价越低，地价就这样确定下来。

进一步细分来看，作为计算基准的并非土地的买卖价格，而是土地的租赁费用。九州大学经济学研究院的副教授鹫崎俊太郎表示，“地价是基于每块土地可能产生的租金来计算的。”由于租赁交易的发生频率比买卖更高，因此从中更易得到准确的定价，这种想法自江户时代起就已有，并被采用。据鹫崎教授介绍，“即使是在东京以外的地方城市，这一基本思路也被沿用。”以东京为范例，根据各地中心与距离等因素来确定地价。因此，从这个意义上讲，日本桥可以说是决定日本全国地价的起点。

当时为什么日本桥的地价最高？原因在于物流。虽然从现代的东京难以想象，但当时大米、海产品、盐等各种物资都是通过海运和河运运送，并在日本桥卸货。尽管也有通过街道的陆运，但重物的运输主要依靠水运。“日本桥位于可以卸货的河岸，周围有平坦的土地，便于建立仓库等设施。当时，这是独一无二的地理位置。”（鹫崎教授）此外，以越后屋布店为代表的江户名店也在周边密集分布。

随着近代化的推进，日本桥的繁荣开始动摇。藤森氏调查了明治11年（1878年）和昭和8年（1933年）东京各地的地价，发现明治时期日本桥地价位居顶峰，但到了昭和时期，地价较高的区域已转移到了银座方向。“这是从河岸到铁路车站附近的转移。”藤森氏解释道。随着主运输方式从水运转向陆运，地价较高的区域也像被吸引一般逐步向新建的市中心铁路车站移动。

如何决定地价也经历了各种尝试。在1923年关东大地震的重建过程中，“路线价”被提出。为了追求更科学的评估方法，关注影响土地便利性的道路因素。这是一种决定每条道路所临标准土地价格的方法。进入昭和时代，涉及遗产税的土地评估采用了路线价等标准。

战后进入高度经济成长期后，人们开始认为需要从不同于税收的角度来设定公共地价的参考标准。主要目的是把握过度的地价高涨，并在早期采取对策。进入1970年代后，目前仍在发布的公示地价和基准地价调查相继开始。尽管基本目的大致相同，但公示地价的调查日期为1月1日，而基准地价为7月1日，两者的调查时间不同，调查地点也仅部分重叠，因此有一定的区别。然而，“无论哪种地价，发布时都是过去的价格，与实际价格存在差距。”（房地产顾问长嶋修）。长嶋指出，这两种地价在“监控地价异常上涨”方面效果有限。市场过热时，由于实际价格在过去的交易结果被反映之前就已大幅波动，这也是其中一个原因。泡沫经济时期地价进一步上涨，1990年地价总额达到约2477万亿日元的峰值。近年来地价有回升趋势，但当前的总额仅为当时的一半左右。

目前，路线价、公示地价和基准地价等多种官方地价并存，与这些基准价差距较大的交易也并不罕见。自明治时代以来，约150年过去了，仍然无法准确掌握地价。藤森氏表示：“地价可以看作土地的‘体温’。”人流与物资聚集、充满活力的地区地价会上涨，反之则会下跌。要捕捉这种动态变化或许并非易事。